注税考试《税法二》辅导土地增值税6

　　第三节　转让房地产增值额的确定

　　大纲：

　　(一)掌握收入额的确定

　　(二)掌握扣除项目的金额：取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;与转让房地产有关的税金;财政部确定的其他扣除项目;旧房及建筑物的评估价格。

　　(三)掌握评估价格办法及有关规定

　　土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

　　土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额

　　计算公式：应纳土地增值税税额=增值额×税率-扣除项目金额×扣除率

　　1、税率、扣除率

　　2、增值额、扣除项目金额

　　【例】某房地产开发企业出售房地产，取得收入4000万元，扣除项目金额1000万元。

　　计算步骤：

　　(1)收入总额=4000

　　(2)扣除项目金额=1000

　　(3)增值额=4000-1000=3000

　　(4)增值率(增值额÷扣除项目金额×100%)=3000÷1000=300%找税率第四级60% ;35%

　　(5)第四档税率60%

　　(6)应纳土地增值税税额=3000×60%-1000 ×35%=1450

　　计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：

转让项目的性质

扣除项目

（一）房地产开发企业新建房地产转让

1.取得土地使用权所支付的金额；
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其它扣除项目

（二）非房地产开发企业新建房地产转让

1.取得土地使用权所支付的金额；
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金

（三）旧房地产转让
　　

1.房屋及建筑物的评估价格。
评估价格 = 重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金。

（四）转让未进行开发的土地使用权

1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

2.转让环节缴纳的税金

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