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2013年会计职称考试经济法预习指导(2)
租赁合同
1.租赁合同的最长期限
租赁期限不得超过20年;超过20年的，超过部分无效;租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。
2.不定期租赁
(1)租赁期限6个月以上的，合同应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
(2)当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》有关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。
(3)租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
3.权利义务
(1)出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
(2)出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
(3)因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
(4)租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
(5)承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物，如未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
4.转租
(1)承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，“承租人”应当赔偿损失。
(2)承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
【例子】甲将自己的房屋出租给乙，乙将该房转租给丙。(1)如果转租未经过甲的同意，甲可以解除“甲乙之间”的合同，合同解除后，乙应当返还租赁物，从而无法履行乙丙之间的合同，乙应当对丙的损失承担违约责任。(2)如果转租已经经过甲的同意，丙在使用的过程中对租赁物造成损害，甲有权要求“乙”承担违约责任，也可以根据《物权法》的规定，要求丙承担侵权损害赔偿责任。
5.租金的支付期限
对租金的支付期限未确定的，当事人可以协议补充;不能达成补充协议的，可以根据合同的有关条款或者交易习惯确定;仍不能确定的：
(1)租赁期限不满1年的，应当在租赁期限届满时支付;
(2)租赁期限1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。
6.所有权变动
(1)买卖不破租赁：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
(2)出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利。
【注意】只有在房屋租赁中才有优先购买权
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